自改革开放以来，中国由一个贫弱国家一跃成长为全球第三大经济体，乌鲁木齐市的社会经济发展同全国一样，在党的十一届三中全会指引下，经历了从社会主义计划经济向市场经济转变和完善的过程,而房地产业作为一个国家经济发展的支柱产业，起着举足轻重的作用。

乌鲁木齐的房地产市场经过这一时期有了较快的发展，呈现出房地产开发投资快速增长，住房建设步伐加快，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高，房地产开发结构逐步完善，商品房供求同步增长的局面。

表一：1995～2008年乌鲁木齐商品房市场历年开发主要指标   单位：㎡

年份（年）	房地产开发投资额（万元）	本年完成开发土地面积	竣工房屋住宅套数（套）	商品房销售收入	商品房销售面积	商品房空置面积	住宅空置面积
1995	110047	561000	3131	47811	247270	315271
1996	125398	153717	4748	43735	239770	235358
1997	126570	202226	4458	48583	299096	277448
1998	99232	241309	8075	83847	458846	176121
1999	151575	623521	8636	109789	612616	412309
2000	426754	1680925	21333	257875	1463317	538659
2001	620246	1325139	36548	378758	1961850	1290330	105200
2002	512830	1016052	35093	497507	2475832	2182341	1200000
2003	479000	1187492	30647	542479	3061812	2474701	1879200
2004	423079	999820	18065	516278	2733760	1953480	1273700
2005	371532	1423310	20978	437728	2433737	1953480	1198000
2006	562345	1501143	21238	755501	4274460	1787653	778500
2007	817958	2079925	32204	1108822	4986926	973554	233600
2008	983400	1875276	30271	885300	2719600	847521

资料来源：2008年《乌鲁木齐市统计年鉴》，中国统计出版社

通过表一数据我们可以看出：1995年，乌鲁木齐市商品房屋空置面积315271平方米，1999年增加到412309平方米，到2003年，进一步增加到2474701平方米，2004年全市商品房空置面积1953480平方米，比2003年的2474701平方米下降了39.04%，其中住宅空置面积1273700平方米，比03年的1879200下降了67.13%。2007年住宅空置面积233600平方米，比2004年127.37万平方米的空置面积下降了415%。出现了总量性供过于求的买方市场。

在这个时期，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。在这个时期，住房市场供给与需求是处于非均衡状态的，2004年到2006年，新疆乌鲁木齐住房市场出现了较为均衡的供需过程。2006年以来是自乌鲁木齐房产开发以来最为火爆的一年，呈现供求两旺、价量齐升的局面。

表二：乌鲁木齐房屋建筑施工面积与竣工面积               单位：万㎡

年份（年）	房屋建筑施工面积	房屋建筑竣工面积	施工住宅建筑面积	竣工住宅建筑面积
1995			244	128
1996			173	152.73
1997			234.63	111.18
1998	696.67	308.9	358.08	178.15
1999			467.21	278.49
2000			662.37	313.29
2001			898.14	387.68
2002			624.8	386.02
2003	1013.0	488.4	452.06	304.16
2004	968.4	438.7	295.15	156.37
2005	915.0	377.1
2006	957.9	448.2
2007	1168.9	500.0
2008	1310.9	473.7

资料来源：1.《乌鲁木齐市统计年鉴》，2.《改革开放三十年·新疆城市1978-2008》

表三：2001～2008年乌鲁木齐住宅市场建筑施工、竣工以及销售表 单位：万㎡

年度(年)	住宅施工面积	住宅竣工面积	住宅销售面积	销售收入（亿元）
2001	458	300.1	180.35	34.07
2002	506.89	322.2	217.3	34.04
2003	458	309.6	264	65.45
2004	285.48	136.2	226.39	41.23
2005	192.63	138.3	155.37	41.04
2006	486	377	369.01	73.66
2007	709.15	438	418.8	93.6
2008	780.46		266.14	80.71

资料来源：2001-2007年数据转引自新疆合富辉煌房地产顾问有限公司：《乌鲁木齐楼市的轨迹、趋势和空间》，2008年商品房销售面积和销售额数据来自乌鲁木齐市统计局

 通过表二，表三我们可以看出：06年乌市完成房屋施工面积957.9万平方米，07年乌鲁木齐市完成房屋施工面积1168.9万平方米，增长39.15%，房产市场日趋活跃，06年全年实现商品房销售额75.5501亿元，07年全年实现商品房销售额110.8822亿元，比06年增长45.6%，其中住宅实现销售额93.6亿元，比上年增长49.75%；其余统计指标都有不同程度上升。从统计数据来看，乌鲁木齐市住宅销售额首次突破百亿元，住宅销售额占全年GDP的14%。

表四：1995-2008年新疆乌鲁木齐市住房市场开发投资额及平均价格表    

年度（年）	房地产投资额（万元）	住房平均售价（元/㎡）
1995	110047	1934
1996	125398	1824
1997	126570	1624
1998	99232	1827
1999	151575	1792
2000	426754	1762
2001	620246	1772
2002	512830	1931
2003	479000	2010
2004	423079	1772
2005	371521	2060
2006	562345	2250
2007	817958	3010
2008	782351	3724

资料来源：2008年《乌鲁木齐市统计年鉴》，中国统计出版社

由表四我们可以看出，新疆乌鲁木齐市住房市场投资额总体呈现出一个递增的趋势。1995年至1999年总投资额由110047万元增长到1999年的151575万元，这是一个平稳的增长过程。进入2000年以后，住房市场投资额出现了大幅度的增长，投资额也由2000年的426754万元增长到2007年的817958，增长了将近1倍多，乌鲁木齐市住房市场出现了一个迅猛的发展阶段。乌鲁木齐市商品房的平均价格由1995年的1934.00元/平方米涨至2006年的2250.00元/平方米，这是一个平稳的上涨过程。但在2007年初，乌鲁木齐市房价出现了一次大的上浮的变动，住房价格由2006年的均价2250.00元/平方米上涨到2007年的3010.00元/平方米再到2008年4季度的3724.00元/平方米，出现了两次剧烈的变动。

最近一段时间，很多大中城市纷纷推出购房入户政策，一些地方政府力图通过这一方法激活日渐低迷的房地产市场。从目前的市场反映来看，暂时还未看到十分明确的效果。站在政府的角度考虑，房地产市场长期低迷的状态所带来的一个直接后果是地方财政的钱袋子日渐干瘪。

从房地产开发的成本构成看，政府各部门收取的各种税费大约占到55%左右。其中税收占10%，土地费用占30%,“其他”费用则占15%—20%。获取土地到项目竣工结算备案时间长、费用多。

表五：2009年1-3月与2009年1-2月和2008年1-3月比较表 单位：万㎡

面积	2009年1-3月	2009年1-2月	上涨幅度	2008年1-3月	上涨幅度
预售面积	35.0700	28.9100	21.3%。	22.230	57.76%
成交面积	111.990	58.7800	90.52%。	67.740	65.32%
均销售价格	4190.79	4394.89	4.87%。	3723.5	12.55%

资料来源：乌鲁木齐房产大巴扎 资讯中心

2009年1-3月，全市商品住宅累计批准预售面积累计90平方米以下套型2611套,与去年1169套同期相比增加123.35%；90至120平方米以内套型508套，与去年797套同期相比增加36.26%；120平方米以上套型825套，与去年327套相比增加52.49%。从实际销售情况来看，全市累计销售90平方米以下套型7019套，与去年3720套同期相比增加88.68%；90至120平方米以内套型销售3110套，与去年同期1897套相比增加63.94%；120平方米以上套型销售2105套，与去年3284套同期相比减少35.90%。4月份，第19届新疆房地产交易展示会在新疆华凌国际商贸广场落下帷幕，本届房地产交易展示会参观人数3万人次，3天共成交2051套房屋，总成交额达5.76个亿。

2、购房群体情况
    2009年以来，随着首府房地产市场的逐渐回暖，乌鲁木齐房地产销量也呈现出快速增长的趋势，其中商品住宅本市居民购买40.5万平方米，与2008年成交24.71万平方米同期相比增加63.9%，非本市居民购买面积12.71万平方米，与去年成交12.85万平方米,同期相比减少1.08%， “80”后婚房的需求量也日益旺盛，仅3月份“80后”婚房购买者就占到了4成。

首府2009年保障性住房建设工作已经开始，各区县住房保障管理中心从4月7日开始起受理低收入家庭申请廉租住房、经济适用住房的申请、审核工作。4月2日，保障性住房建设工作已经开始，4月7日起，凡符合廉租住房、经济适用住房保障条件的乌鲁木齐低收入家庭，可向户籍所在地社区居委会提交申请材料，年底就将有机会住上政府建设的保障性住房。4月29日，乌鲁木齐市地税局契税办发布消息，即日起税务部门对住宅类商品房征收相应税款时，将按照2008年乌鲁木齐市公布的住宅平均交易价格下浮10%作为最低计税价格。按此计算，购买新建普通住宅且房价在住宅平均交易价格之下者就可少缴一成的契税。 财政部和国土资源部近日发布新规定，调整部分地区的新增建设用地土地有偿使用费征收级别，但征收级别对应的收费标准保持不变，新级别从5月1日起施行。

2009年房地产类投资项目28项，总投资137.78亿元，年度计划投资27.12亿元，1-4月份累计完成投资0.31亿元，完成年度计划的0.84%，开工项目10项，开工率35.7%。 建筑类项目3项，总投资33.47亿元，年度计划投资12.47亿元，1-4月份累计完成投资3.03亿元，完成年度计划的24.3%，全部开工建设。

一方面，2005年，乌鲁木齐住房市场竣工房屋套数20978套，实际需求面积达2433737平方米，2006年，乌鲁木齐住房市场竣工房屋套数21238套，实际需求面积达4274460平方米，在供给基本不变的情况下，需求快速上涨，导致了价格的快速上涨。

另一方面，表现为住房户型供需不均。2007年1-8月,乌鲁木齐新建商品房中，100㎡以上套型房源市场销售过快，但在住房登记中90-144㎡套型的只占总销售登记的45.4%，此类户型的紧缺导致这类住房价格的涨幅偏快，同时也拉动了住房整体价格的上涨，乌鲁木齐商品房住宅市场中，中套型已经成为市场需求主力，但乌鲁木齐商品房住宅登记中，80至90㎡的套型占总销售登记的32.4%,,其供应量不足销售总量的30%。以往陈旧的小户型占到了市场的多数，所以说，住宅套型供求结构不平衡导致中套型房源紧缺,是拉动了乌市住房整体价格的上涨的又一原因之一。

首先是开发商拿地困难，中国经济经过连续几年的平稳快速增长，中国的土地面积日益减少，在加上中国居民消费水平的日益提高，房屋逐渐成为人们可以承受的消费品，人们买房的积极性不断提高，房地产企业日益增多，房地产市场竞争越来越激烈，但土地面积有限，地方政府不会担心土地卖不出去而造成积压，为了尽可能的增加地方财政收入，他们将土地价格不断的推高，房地产企业为了保持和增加自己的利润，继而不断抬高房价，经过多年的积累，最终导致了2006年底，乌鲁木齐市房地产市场价格出现报复式的增长。

表六：乌鲁木齐市商品房供给以及销售面积表          单位：万㎡

年份（年）	商品房实际供给面积	商品房实际销售面积	商品房空置面积
1995	56.2541	24.7270	31.5271
1996	47.5128	23.9770	23.5358
1997	57.6544	29.9096	27.7448
1998	63.4967	45.8846	17.6121
1999	102.4925	61.2616	41.2309
2000	200.1976	146.3317	53.8659
2001	325.2180	196.1850	129.0330
2002	465.8173	247.5832	218.2341
2003	553.6513	306.1812	247.4701
2004	468.7240	273.3760	195.3480
2005	438.7217	243.3737	195.3480
2006	606.2113	427.4460	178.7653
2007	596.0480	498.6926	97.3554
2008	451.2600	297.1700	154.0900

资料来源：2008年《乌鲁木齐统计年鉴》，中国统计出版社

新疆是全国最后一个实行房改政策的省区，2006年之前，多数地方仍没有完全停止福利分房，一些地区和单位采用“集资”建房等方式实行变相福利分房。正是因为这种非市场化的供房机制长期存在，造成新疆房地产业起步晚，多年来发展一直较为缓慢。 自治区统计局提供的数据显示，从2001年至2006年，乌鲁木齐市住房平均销售价格由2001年的1772元/平方米上涨为06年的2060元/平方米，年均上涨2.1%，是近年来全国省会城市中房价涨幅最低的。从2006年开始，新疆基本停止福利分房，由于新疆机关、事业单位所占比重较大，这部分消费者的需求在房改政策到位后大量涌向市场，直接造成市场需求呈旺盛之势引起价格上升，住房均价也从2006念的2060元/平方米上涨到2008年的3724元/平方米。

乌鲁木齐这个过去因低房价而长年隐身于全国楼市视野之外的西部省会城市， 2007年1-9月，乌鲁木齐可预售的新建商品房是409余万平方米，比2006年同期增长了267.2%，其中住宅占到345余万平方米，比去年同期增长303%，但实际销售还不足可预售住宅的一半，仅为115余万平方米，而且，乌市政府从06年开始就加大了商品住宅开发量，2007年计划建设各类住房600万平方米，08年 9月，在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅排名中，乌鲁木齐市的房价同比增幅21.1%，两年时间，涨幅从全国倒数第二跃至全国第一。

从资金层面来看，2008年，我国受国际经济危机的影响，出口下降，主要产品价格下降，导致部分产业产值和部分居民收入下降。2008年中国股市大幅下降，使的中产阶级资产大幅缩水，购买房屋的能力大大下降，从而销售面积减少，由2007年的498.6926万平方米下降到2008年的297.17万平方米，下降了45%左右，一些筹资不及时的企业，由于资金的缺乏，要么关门大吉，要么就是停止了对现有楼盘的继续开发和施工，影响了房地产企业的正常生产运作。

从心理预期角度来看，本次金融危机对新疆房地产的影响是不利的。由于害怕危机对消费需求产生不利影响，新的房地产项目投资变得更加谨慎，如果大家都裹足不前，市场的萧条就会来临。
    从购买这个角度来看，本次金融危机增加未来的不确定性，人们可能推迟消费，投资性的购买也会推迟，这样就可能使房地产市场经历一波长时间的调整，其实现在调整已经开始，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对刺激消费的作用有限，对刺激投资性需求几乎没有作用，因为房地产投资不是看房子的成本是多少，而是看其未来的升值空间如何，而现在前景很模糊，这部分需求就进入了观望状态。

乌鲁木齐房价从2006年底到现在一直是一路高涨，2007年下半年到现在在全国房价上我们是排在第一和第二的。全国现在省市、自治区包括大中城市的房价，平均房价在3600元/㎡到3800元/㎡的水平线上。而乌鲁木齐现在的房价也恰巧在3200元/㎡到3600元/㎡，最高达到6000元/㎡到7000元/㎡。哪么乌鲁木齐市的房价这么高，涨价也这么快，而涨幅却会放缓。

首先，价格方面，乌鲁木齐市住宅价格在极低的基础上在2007年上扬，毫不奇怪，而且是方兴未艾，不同形态产品价格区间经济适用房担当主角多年，加上福利房恋恋不舍，价格低位徘徊理所当然；而多年来高层住宅由于有价无市，成功的凤毛麟角，所以对平均价格拉动不大。

其次，消费心理方面，另外目前刚刚突破3000元/㎡关口的均价与其说是消费能力遇到挑战，更不如说是消费心理遇到挑战。2005年的1月至7月，乌鲁木齐房价涨幅为负数，即-6.05％，排名全国倒数第二 ；两年后涨幅飙升到全国第一，引起一片惊呼。但其2900元/㎡～3000元/㎡的平均价格在全国大中城市中仍然属于中下位置。作为一个省会城市，继续上涨空间存在，只不过涨幅会有所放缓。

最后，经济方面，因为新疆的滞后经济，绿灯亮了走不动，红灯亮了往前走一点。比如北京、上海、广州的房价在1.2万元/㎡左右，深圳是8000多元/㎡，乌鲁木齐市为什么大家感觉房价不能接受，因为内地很多大城市房价是在十几年当中涨起来的，而乌鲁木齐市是在两年时间当中涨起来的，所以感觉涨幅很高，很快。

据合富辉煌新疆市场研究部《2009乌鲁木齐房地产市场发展预测报告》，乌鲁木齐市住房市场走势如下：

（1）楼市有所降温，开工项目适量减少；

（2）住房保障体系在一定程度上起到平抑房价的作用，总体均价在目前水平维持和波动；

（3）住宅产品为适应市场发展，将根据不同消费群体进一步细分；

（4）紧凑型中小户型供应增多。

2008年乌鲁木齐各类土地供应总面积预计约有1750公顷，其中，工矿仓库建设供地1179公顷，交通运输供地230公顷，商业、服务业用地40公顷，公共建筑、公用设施等其他供地21公顷，住宅供地280公顷。2008年商住土地市场商住用地成交318万平方米，其中，以新市区、经济开发区、高新区为主的城北区域占据了绝对的土地成交面积，但从土地交易情况看，成交的住宅用地大多数位于远离市中心的地方，住宅郊区化的趋势日益明显。土地价格成交价格上升，相比2007年1-6月乌鲁木齐成交土地329元/㎡的单价，2008年1-10月乌鲁木齐成交土地的569元/㎡的价格来说，2008年乌鲁木齐土地成交价格大幅上升。土地容积率上升，2008年乌鲁木齐楼市小高层、高层的产品比重已经突破2007年的比值而达到了50%以上，而从2008年乌鲁木齐土地成交的容积率情况来看，大于1.5的地块明显增多。

乌鲁木齐2008年1至11月累计批准预售面积374.35万平方米，累计成交面积292.5万平方米，因楼市预售量的逐月增加，销售局面将更加严峻。11月商品住宅单月批准预售面积51.44万平方米，环比上升13%；商品住房成交面积29.8万平方米，环比上升12.96%；年内商品住宅成交总面积与去年同比增长33.69%。2008年乌鲁木齐市房产市场住宅开发投资增长两成，住宅投资70.76亿元，比上年同期增长20.45%。

2008年1至11月，乌鲁木齐成交商品住宅套型中90平方米以下套型成交量达16681套，占总额的54.9%；90至120平方米套型销售7888套；120平方米以上套型销售5838套。其中90平方米以下套型成为销售主力,这是因为上半年出现的有价无市的局面导致了地州及外省市为主、乌鲁木齐地区为辅的投资性、改善性需求客户群急速退市，而乌鲁木齐的刚性需求占据了市场的主体。

以市统计局公布的数据为例，2004-2005年为行业发展的最低点，房屋施工面积、住宅施工面积达到历年最低，2007年出现了近年投资增长的最高峰。2008年1-11月份，乌鲁木齐房屋总施工面积921.58万平方米，累计比去年同期增长8.85%，其中约300万平方米应为2007年续建面积。1-11月住宅施工面积780.46万平方米，同期增长5.94%。从单月施工量上看持续走低，4月施工量最大，4月以后施工量急速下滑。

2008乌鲁木齐房产市场可售面积会有150万至180万平方米转入2009年销售。住房销售量总体下滑，从商品住宅供应和销售总体情况分析，1月—11月商品房销售231.42万平方米，累计比去年同期减少45.14%，商品住宅销售208.79万平方米，累计比去年同期减少47.92%；2007年全年商品房销售面积347.42万平方米，商品住房销售面积310多万平方米。商品住宅销售占商品房销售面积的绝大部分，与去年同期相比成交量明显萎缩。由于投资客退场和观望氛围持续，市场销售压力逐渐增强，市场供求对价格的影响开始显现，市场定价体系开始显现由开发商自行决定房价转向市场供求决定房价。

一方面，保障性住房加强供应，抑制商品住宅上涨，2008年，乌鲁木齐市政府主导建设了20万平方米约3400套经济适用房、 2000套廉租住房和1000套解危解困房以及1000户棚户区的改造项目。根据《乌鲁木齐市住房建设规划（2008年-2012年）》规划，新开发保障性住房的建设量占住房建设总量的比重不低于10％。自2008年起政府计划新建6000套廉租房和2万套经济适用房。从宏观上看，2008年保障性住房的推广实施对商品房购买产生了一定影响，将会减少商品房市场需求，保障性住房的增加，加大了商品房市场的竞争压力，降低了楼市上涨的预期；另一方面，集资建房政策开禁，对消费者心理形成较大冲击，集资建房解禁将分化一部分商品房客源，自治区政府下发的《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》，将逐渐对房地产市场产生影响。其适用范围内的行政事业单位、国有企业以及国有控股企业大多掌握和拥有优势的土地和其他资源，职员在心理上产生较大期望，而不具备条件的其他社会公众则认为这是新的分配不公，形成抵触性观望。

2008年1月至11月，本市居民购买商品住宅面积为217.24万平方米，21614套，本市以外居民购买商品住宅面积为75.28万平方米，8793套。过去，外地居民购买力占市场销售的五六成，今年本市居民购买力占市场销售的71.08%，并依然保持高位。外省市购房者主要是各地来投资、置业或居住养老人员，外省市购房居民增多，除了乌鲁木齐创业、就业机遇增加，还有近几年出台的放宽落户政策等优惠措施，使异地居民购买商品房热情增加。而本市市民购房决策更加理性，住房真实需求占据市场需求的主体，投资性需求被压缩。

2009年1-3月，本市居民购买商品住宅的比例相比去年同期增幅较大且80后购房增加日渐占到4成多，而非本市居民的购买情况则出现了下滑趋势。这个变化说明本市居民依然是首府商品住宅最大的购买群体，80后日渐成为购买住房的主力。

（二）乌鲁木齐市住房市场需求、供给与价格走势预测 

综上所述，未来几年受新的经济政策形势影响，乌鲁木齐楼市将有所降温，投资回落，开工项目也将适量减少，商品房市场价格将因多层和高层比重变化、区域分布、户型比例等出现分化，总体均价则在目前水平上维持和波动。

1、在建筑形态上，乌鲁木齐市楼市南、东、西区域的荒山绿化房地产开发项目，将会为乌鲁木齐楼市供给更多的多层住宅以及低价住宅，从而也增加了未来几年乌鲁木齐楼市谨慎乐观发展的因素。未来几年乌鲁木齐楼市将进一步扩大小高层、高层产品的分布区域和开发体量，因此小高层、高层产品很可能成为市场的主流产品形态；而地处郊区的多层产品也会因消费者的居住习惯以及价格优势近水楼台先得月，占据有利的竞争地位。

2、从住房政策上来看，在宏观政策引导下，政府将加大对市场的政策引导，住房供应结构将更趋合理，中低档商品住房、保障性住房供应量将大幅增加，住房保障体系将得到健全和完善，经济适用房将部分缓解市场需求压力，在一定程度上起到平抑房价的作用。随着廉租房以及经济适用房申请政策的实施，保证了新疆贫困家庭也可以买到自己称心如意的房子，这在政策上刺激了很大一部分低收入家庭对房屋的消费，对首府房地产住宅市场的发展起到了很大的推动作用。

3、从住房价格上来看，2008年乌鲁木齐房价涨幅过快，受内地楼市普遍低迷影响，消费者纷纷采取观望态度，购房行为渐趋理性，购房需求在短期内受到一定影响。但从长远来看，住宅产品为适应市场发展，将根据不同消费群体进一步细分，乌鲁木齐楼市销量复苏值得期待。2009年一季度首府商品住宅供应量和销售量与08年同期相比均有不同程度的增长，排开其它的因素，我们至少从数据上可以预测，首府房地产市场确实出现缓慢回暖的趋势。

4、受宏观经济面对房产投资者、投机者的打击，以及一次性置业者较弱的购买力等因素制约，2008年乌鲁木齐楼市中小紧凑型户型逆势快销，而部分以中小型户型为主力户型的楼盘也基本处于清盘，受此市场影响，未来几年乌鲁木齐楼市将因在政策以及市场因素的主导下，紧凑型中小户型的供给量将会进一步增多。再加上2008年11月后出台的首次购买90平方米以下普通住房按1%的契税标准缴税，刺激了购房市场，同时也反映了购房客户心态趋于实际，市场由追求舒适的大户型向低总价的小户型产品转变，紧凑两房和三房成为购房首选。